再建築不可の家・土地の売り方は4通り:役所での確認から買取・隣地への売却まで

不動産会社で再建築不可だと言われても、売る方法がなくなったわけではありません。先に役所で確かめることを済ませ、そのうえで4つの売り方のどれから当たるかを決める順番で書いています。

目次(9項目)

1. 本当に再建築不可かを、どう確かめますか?
2. 売り方1: 隣地の所有者に売る
3. 売り方2: 買取業者に売る
4. 売り方3: 仲介で売る
5. 売り方4: 再建築できる状態にしてから売る
6. 4つの売り方は、早さ・手間・価格でどう違いますか?
7. まとめ: どの売り方を選べばよいですか?
8. よくある質問
9. 出典

本当に再建築不可かを、どう確かめますか?

市区町村(または都道府県)の建築指導課などで、敷地が接している道が「建築基準法上の道路」か、何m接しているかを確かめます。不動産会社に「再建築不可」と言われただけで決めず、まず役所で確認してください。建て替えができない理由が接道ではなく、市街化調整区域にあることだと言われた場合は、確かめる窓口と売れる相手が変わります(市街化調整区域の実家の確かめ方と売れる相手)。

接道義務とは

建築基準法43条1項により、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません(国土交通省の資料)。ここでいう「道路」は建築基準法上の道路で、見た目が道でも該当しないことがあります。また、自治体は条例でこれより厳しい条件(道路の幅や接する長さ)を加えられるため(同条3項)、物件がある自治体の決まりも確かめる必要があります。

幅4m未満の道でも、特定行政庁(建築の許可などを行う自治体)が指定した道は、建築基準法上の道路とみなされます(42条2項道路)。この場合、原則として道の中心線から両側2mの部分は道路とみなされ、建て替えのときはその線まで敷地を下げる「セットバック」が必要です(国土交通省の資料)。

役所で調べる方法と、聞くこと

道路の種類(道路種別)は、自治体のウェブ地図で調べられることがあります。たとえば名古屋市は「指定道路図」のウェブサイトで道路種別を調べるよう案内し、表示がない・分からない場合は建築指導課の道路審査担当に相談するよう書いています。窓口や調べ方は自治体ごとに違うため、物件がある自治体のページを確かめてください。

窓口では、次のことを聞くと話が早く進みます。

• 敷地が接している道は、建築基準法上の道路か。道路なら何条何項の道路か(42条1項・42条2項など)
• 42条2項道路なら、セットバックはどこまで必要か
• 敷地が道路に接している長さは、2m以上として扱えるか
• 道路に当たらない場合、43条2項の認定・許可を受けられる可能性はあるか。手続きと必要な書類は何か

必要なものは自治体ごとに違うため、事前に窓口の案内を確かめてください。当サイトの考えでは、物件の住所と地番、手元にあれば公図・測量図・登記事項証明書・現地の写真を用意すると、場所の特定が早くなります。

43条2項の認定・許可

接道義務を満たさない敷地でも、43条2項の「認定」(1号)か「許可」(2号)を受ければ、建てられる場合があります。1号は、幅4m以上の道(農道など)に2m以上接し、延べ面積500m²以下などの条件を満たす建物を特定行政庁が認めるもの、2号は建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可するものです(国土交通省の資料)。国土交通省の資料では、2023年度(令和5年度)の件数は認定が1,232件、許可が6,579件とされています。

認定・許可を受けられるかは、敷地ごとの審査で決まります。売る前に可能性があるかを窓口で聞いておくと、売り方の選択肢が増えます。

売り方1: 隣地の所有者に売る

隣の土地の所有者にとっては、敷地が広がる・道路への接道が増えるなどの利点があるため、一般の買い手より買う理由があることがあります(当サイトの考え)。隣地が空き地や古家の場合、隣地の所有者が建て替えを考えている場合に向きます。

話を持ちかけるときは、価格の前に「買う気があるか」を聞き、測量や境界の確認をどちらが負担するかも決める必要があります。

売り方2: 買取業者に売る

再建築不可の物件を扱う買取業者に、そのまま買い取ってもらう方法です。買い手を探す期間がいらず、家財が残ったままでも買い取ると案内している業者もあります。代わりに、業者は買ったあとに再販や活用の手間とリスクを負うため、価格は仲介で買い手が見つかった場合より低くなりやすい、と当サイトは考えています。

買取が向く人

• 隣地の所有者が買う見込みがない
• 遠方に住んでいて、管理や売り出しの手間をかけられない
• 家財の片付けや解体をせずに手放したい

頼む前の確認点

次の4つは、査定のときに必ず聞き、契約書でも確かめてください。

• 契約不適合責任(売ったあとに雨漏りなどの不具合が見つかったとき、売主が負う責任)を免除する特約があるか
• 残置物(家財)をそのままにしてよいか。処分の費用を誰が負担するか
• 測量・境界の確認が必要か。必要なら費用を誰が負担するか
• 入金までの流れと時期。手付金の有無と、決済の日

当サイトで提携を予定しているワケガイ(運営: 株式会社ネクスウィル)の公式サイトでは、次のように案内されています(2026年10月18日に確認)。

• 対応する物件に「再建築不可・借地・底地」を挙げ、よくある質問で道路に接していない土地や接道要件を満たさない土地も買取可能としている
• 査定は無料。価格や条件が折り合わず買取に至らなかった場合も費用はかからない
• 残置物はそのままの状態で買い取ることも可能で、売主が片付ける必要はない
• 買取の場合は仲介手数料が不要
• 流れは、相談 → 調査 → 回答 → 契約 → 決済。よくある質問では「最短で翌営業日に買取完了」、トップページでは「最短3日で現金化」と書かれている(どちらも最短の場合)
• 契約不適合責任の扱いは、確認したページ(トップ・よくある質問・会社概要)には書かれていなかった。査定のときに確認が必要

1社の査定だけでは価格や条件の良し悪しが分からないため、2〜3社に頼んで比べてください。業者ごとの対応範囲は訳あり物件の買取業者の比べ方で横並びにしています。査定で「0円」と言われたときの理由の分け方は、再建築不可で査定0円と言われたらにまとめています。

売り方3: 仲介で売る

不動産会社に買い手を探してもらう方法です。買い手が見つかれば買取より高く売れる可能性があります(当サイトの考え)。一方で、再建築不可の物件は建て替えができないため買い手が限られ、時間がかかることがあります。

向くのは、急いでいない人、建物がまだ使えて「建て替えずに住む・貸す」買い手が見込める立地の人です。仲介の場合は、売れたときに仲介手数料がかかります。

売り方4: 再建築できる状態にしてから売る

接道の条件を満たせるようにしてから売る方法です。手間と費用はかかりますが、一般の物件として売れるようになれば、買い手の幅が広がります。

セットバック

敷地が42条2項道路に接している場合は、道の中心線から2mの線まで敷地を下げれば建て替えができることがあります(国土交通省の資料)。下げた部分は道路とみなされ、建物を建てられません。

隣地の一部を買う・借りる

道路に接する長さが2mに足りない場合、隣地の一部を買う、または借りて、接道を2m以上にする方法があります。隣地の所有者との交渉と、測量・登記の費用がかかります。

43条2項の許可・認定を受ける

上の「確かめ方」の節のとおり、許可・認定を受けられれば建てられる場合があります。費用の額は、敷地の状況や必要な手続きによって違うため、当サイトでは目安を示していません。

4つの売り方は、早さ・手間・価格でどう違いますか?

4つの売り方の傾向を並べると、次のとおりです。価格は物件ごとに違うため、「傾向」として読んでください(当サイトの整理)。

比べる点	隣地の所有者に売る	買取業者に売る	仲介で売る	再建築できる状態にしてから
早さ	相手次第	早い傾向	時間がかかることがある	手続きの分だけ遅い
売主の手間	交渉・測量の調整	少ない傾向	内見の対応など	多い
価格の傾向	相手の事情で変わる	仲介より低い傾向	買い手が見つかれば買取より高い可能性	一般の物件に近づく可能性
向く人	隣地に買う理由がある	早く・手間なく手放したい	急がない・使える建物がある	時間と費用をかけられる

買取業者を比べるときの基準と、業者ごとの公式表記は訳あり物件の買取業者の比べ方にまとめています。

まとめ: どの売り方を選べばよいですか?

• 役所でまだ確かめていない: まず建築指導課などで道路種別と接道の長さを確認。セットバックや43条2項で建てられるなら、売り方4か仲介へ。
• 隣地の所有者に買う理由がありそう: 売り方1から当たる。
• 隣地の見込みがなく、早く手放したい: 買取業者に2〜3社査定を頼み、契約不適合責任・残置物・測量の扱いを比べる。
• 急がず、使える建物がある: 仲介で売り出し、時間がかかるようなら買取と比べる。

よくある質問

相続登記の前でも売れますか?

売るには相続登記が必要です。ワケガイのよくある質問では、相続登記の前でも相談でき、登記の完了を前提に先に契約し、登記完了後に引き渡すことができると案内しています(2026年10月18日に確認)。相続登記は2024年4月1日から義務で、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です(法務省)。

売れるまでの固定資産税はどうなりますか?

売れるまでは所有者に固定資産税がかかり続けます。空き家のまま管理が行き届かず、市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例が受けられなくなります(国土交通省)。

先に解体した方が売れやすいですか?

再建築不可なら、売り先が決まる前の解体は避けた方が安全です(当サイトの考え)。理由は2つあります。まず、接道の条件を満たさない限り、壊すと建て直せません。また、1月1日の時点で住宅の敷地でなくなると、住宅用地特例が受けられなくなることがあります(横浜市のよくある質問の例)。

出典

• 国土交通省「接道規制のあり方について」(2026年10月18日に確認)
• 名古屋市「道路の調べ方」(2026年10月18日に確認)
• ワケガイ(公式)(2026年10月18日に確認)
• ワケガイ「よくある質問」(2026年10月18日に確認)
• ワケガイ「再建築不可の古家戸建」(買取事例)(2026年10月18日に確認)
• ワケガイ「会社概要」(2026年10月18日に確認)
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」(2026年10月18日に確認)
• 国土交通省「空き家対策 特設サイト」(2026年10月18日に確認)
• 横浜市「住宅を取り壊して駐車場にした場合の固定資産税は…」(2026年10月18日に確認)