再建築不可で査定0円と言われたら:理由の分け方と、次に当たる先の順番

再建築不可の家を不動産会社に見てもらったら「値段がつかない」「0円でなら」と言われ、もう手放す方法がないのかと考えていませんか。0円と言われた理由を分けると、次にどこへ相談すれば値段がつく可能性があるか、どこから当たるかの順番が決められます。

目次(5項目)

1. なぜ「0円」と言われるのですか?
2. 理由ごとに、値段がつく可能性があるのはどこですか?
3. 次に、どこから当たればよいですか?
4. 当たる前に、何を用意すればよいですか?
5. 出典

なぜ「0円」と言われるのですか?

査定をした会社が、その物件を買い手に売り直す見込み、または自社で使う見込みを立てられないと、値段がつきません(当サイトの整理)。再建築不可の物件でよくある理由は、次の4つです。どれに当たるかは、査定をした会社に「何が理由で値段がつかないのか」を聞くと分かります。

理由1: 接道の条件を満たさず、建て替えできない

建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません(建築基準法43条1項)。ここでいう道路は、原則として幅4m以上のもので、建物が立ち並んでいる幅4m未満の道でも、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます(42条1項・2項)。条件を満たさない敷地では、今の建物を壊すと新しく建てられないため、住宅を建てたい一般の買い手が付きにくくなります。

ただし、幅4m以上の道(農道など)に2m以上接し、延べ面積500m²以下などの条件に合う建物を特定行政庁が認める「認定」(43条2項1号)や、建築審査会の同意を得て特定行政庁が出す「許可」(同2号)を受けられれば、建てられる場合があります。国土交通省の資料では、2023年度(令和5年度)の件数は認定が1,232件、許可が6,579件です。0円と言われる前に、役所でこの可能性を聞いたかを確かめてください(確かめ方は再建築不可の家・土地の売り方に書いています)。

理由2: 家財が残っていて、片付けの費用がかかる

家財が大量に残っていると、買う側が片付けの費用を見込むため、その分が査定額から引かれます(当サイトの整理)。片付けの費用が建物と土地の価値を上回ると、0円か、売主の費用負担が条件になることがあります(当サイトの整理。訳あり物件買取ナビ(AlbaLink)の公式サイトにも、物件の状況などによっては費用負担を伴う買取条件になる場合がある、と注記されています)。家財が残ったままでも買い取ると公式サイトに書いている業者もあります(家財の扱いは実家を片付けずにそのまま売る方法で比べています)。

理由3: 借地・共有・未登記など、権利が整っていない

借地(土地は地主のもの)、兄弟などとの共有、相続登記がまだ、建物が未登記、といった事情があると、一般の買い手は手続きの見通しが立たず、買いにくくなります(当サイトの整理)。相続登記は2024年4月1日から義務で、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です(法務省)。

理由4: 建物の傷みが大きく、解体費がかかる

建物の傷みが大きいと、買う側は修理か解体の費用を見込みます。再建築不可の敷地では、解体しても新しく建てられないため、更地にしても一般の土地のようには売れません(当サイトの整理)。売り先が決まる前に解体するかどうかは、売り方の記事のよくある質問も読んでから決めてください。

理由ごとに、値段がつく可能性があるのはどこですか?

次の表は、当サイトの判断として整理したものです。値段がつくかどうかは物件ごとに違い、表の「可能性」は保証ではありません。

0円の理由	値段がつく可能性がある先	先に確かめること
接道(建て替えできない)	訳あり専門の買取業者/隣地の所有者	役所で43条2項の認定・許可の可能性を聞いたか
家財が残っている	家財ごと買い取ると公式に書いている買取業者	処分費を査定額から引くのか、業者が負担するのか
借地・共有・未登記	借地・共有持分を扱うと公式に書いている買取業者	相続登記の状況。共有なら自分の持分だけを売るのか
建物の傷み・解体費	建物ごと現況のまま買い取ると公式に書いている買取業者/隣地の所有者	解体の前に売り先を当たったか

次に、どこから当たればよいですか?

手放すまでの早さと、ほかの選択肢を残せる順で並べると、次の4段階です(当サイトの考え)。上から順に当たり、見込みがなければ次へ進みます。

1. 訳あり物件を専門に扱う買取業者(2〜3社)

再建築不可・借地・共有などを扱うと公式サイトに書いている業者です。一般の仲介や買取で0円と言われた物件でも、扱いが違うことがあります。1社だけでは価格や条件の良し悪しが分からないため、2〜3社に頼んで比べてください。

当サイトで提携を予定しているワケガイ(運営: 株式会社ネクスウィル)の公式サイトでは、再建築不可や借地・底地など市場での売却が難しい物件も買い取ること、他社で断られた物件でも構わないことが書かれています。よくある質問では、道路に接していない土地や接道要件を満たさない土地でも買い取る、老朽化した建物でも現況のまま買い取る、としています(2026年10月25日に確認)。査定の申込はワケガイの公式サイトからできます。

ほかの業者も同じ基準で比べたい場合は、訳あり物件の買取業者の比べ方で、再建築不可・借地・残置物の扱いや契約条件の書き方を横並びにしています。どの業者でも、契約不適合責任(売ったあとに不具合が見つかったときに売主が負う責任)と、家財の処分費を誰が負担するかを、契約前に書面で確かめてください。

2. 隣地の所有者

隣の土地の所有者にとっては、敷地が広がる・接道が増えるなどの理由で、一般の買い手より使い道があることがあります(当サイトの考え)。買う意思があるかを先に聞き、測量や境界の確認の費用をどちらが負担するかも決めます。

値段をつけずに無償で譲る場合は、もらう側に贈与税がかかることがあります。贈与税は、個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金で、暦年課税の基礎控除額は110万円です(国税庁 No.4402)。金額が大きくなりそうなら、税務署か税理士に確かめてください。

3. 自治体などへの寄付

自治体は、どんな土地でも寄付を受けるわけではありません。たとえば名古屋市は、行政運営に役立てるための土地の寄附を受け付けているとしたうえで、受け入れるのは市の事業に利用できる土地などで、原則は更地、建物付きは相談としています。境界が確定していない土地や、抵当権などが設定されている土地、市が経費を負担することを条件とする寄附は受けないとしています。物件がある自治体の財産を扱う担当課に、受け入れの条件を聞いてください。

4. 相続土地国庫帰属制度

相続や遺贈で土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国に引き取ってもらう制度で、2023年4月27日に始まりました(法務省)。再建築不可の家では、次の点で使える場面が限られます。

• 建物がある土地は申請できません(却下の事由)。使うには、先に建物を解体する必要があります。
• 担保権などが設定されている土地、通路など他人が使う土地、境界が明らかでない土地なども対象外です。崖や地中の埋設物など、管理に過分な費用・労力がかかる土地は承認されません。
• 審査手数料は土地一筆あたり14,000円で、承認されたら、10年分の標準的な管理費用を考えて算定した負担金を納めます。負担金は原則として面積にかかわらず20万円です。ただし、市街化区域または用途地域が指定されている地域の宅地と田・畑、農用地区域などの田・畑、森林は、面積に応じて算定します(法務省の制度の概要・法務局の案内)。
• 申請先は、土地がある都道府県の法務局・地方法務局の本局で、相談は全国の法務局で受け付けています。

解体費・手数料・負担金がかかり、建物を壊すとほかの売り方も難しくなるため、1〜3を当たってから考える順番にしています(当サイトの考え)。制度の全体と統計は相続した実家をどうするかの選択肢で説明しています。

当たる前に、何を用意すればよいですか?

• 登記事項証明書: 名義(相続登記が済んでいるか)、共有の有無、抵当権などが分かります。法務局で取得でき、オンラインで請求して郵送や窓口で受け取る方法もあります(法務省)。
• 接道を役所で確かめた記録: 日付・窓口・道路の種類・接している長さ・43条2項の可能性について聞いた答え。業者や隣地の所有者への説明が早くなります(当サイトの考え)。
• 固定資産税の課税明細: 所在地・地番・面積の確認に使えます。
• 0円と言われたときの理由: どの会社に、いつ、何が理由と言われたか。次の業者に伝えると、同じ説明を繰り返さずに済みます。

出典

• e-Gov 法令検索「建築基準法」(42条・43条。2026年10月25日に確認)
• 国土交通省「接道規制のあり方について」(2026年10月25日に確認)
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」(2026年10月25日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度について」(2026年10月25日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」(2026年10月25日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」(簡略版、PDF)(2026年10月25日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」(2026年10月25日に確認)
• 福岡法務局「相続した土地の国庫帰属をお考えの方へ」(PDF)(2026年10月25日に確認)
• 法務省「オンラインにより請求した登記事項証明書等を法務局証明サービスセンターの窓口で受け取る方法について」(2026年10月25日に確認)
• 訳あり物件買取ナビ by AlbaLink(公式)(2026年10月25日に確認)
• 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」(2026年10月25日に確認)
• 名古屋市「不動産の寄附(遺贈を含む)について」(2026年10月25日に確認)
• ワケガイ(公式)(2026年10月25日に確認)
• ワケガイ「よくある質問」(2026年10月25日に確認)
• ワケガイ「再建築不可の古家戸建」(買取事例)(2026年10月25日に確認)